相続税法改正に伴い、不動産賃貸業を検討するケースが増えています。改めて整理してみました。
1. 賃貸用不動産取得時の税務
不動産を売買する場合には、不動産の売買代金以外に一般的に次のような諸費用が発生します。取得価額をまとめると次のようになります。
| 区分 |
個人の場合 |
法人の場合 |
- (1)
- 登録免許税・不動産取得税
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必要経費に算入
(取得価額に算入することも可) |
損金算入と取得価額算入の選択 |
- (2)
- 司法書士報酬
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必要経費に算入
(取得価額に算入することも可) |
損金算入と取得価額算入の選択 |
- (3)
- 印紙税
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必要経費に算入 |
損金算入 |
- (4)
- 仲介手数料
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「購入手数料」として取得価額に含める |
「購入手数料」として取得価額に含める |
- (5)
- 立退き料
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「その他購入のために要した費用」として取得価額に含める |
「その他購入のために要した費用」として取得価額に含める |
- (6)
- 固定資産税・都市計画税の精算
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取得価額に算入 |
取得価額に算入 |
- (7)
- 土地等とともに取得した建物土地の取得価額に算入の取壌し費用
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土地の取得価額に算入 |
土地の取得価額に算入 |
2. 収益・費用計上時の税務
| 収入となるもの |
家賃、地代、権利金、更新料、礼金、共益費
敷金・保証金のうち返還を要しないもの(返還する部分は預り金)
※経過した期間に対応する金額を「収益」として役務提供の完了した日に計上しなければなりません。 |
| 費用となるもの |
土地・建物に係る固定資産税・都市計画税、事業税、共用部分の水道光熱費
借入金利子(事業開始後に支払った部分)、修繕費(資本的支出に該当するものを除く)損害保険料(掛け捨てのもので、その年分のみ)等 |
- ※
- フリーレントの会計処理は次の二つが考えられます。
(1)フリーレント期間について収益を認識しない方法
(2)フリーレント期間について収益を認識する方法
3．賃貸用不動産の相続税評価額
- 貸家建付地の価額 :
- 自用地とした場合の価額一自用地とした揚合の価額×借地権割合x借家権割合×賃貸割合
- 貸家の価額 :
- 建物の固定資産税評価額一建物の固定資産税評価額x借家権割合×賃貸割合
※小規模宅地の評価減の要件を満たした場合、不動産貸付等の土地は200m2まで50%減額されます。
4．法人を活用した不動産賃貸業
不動産管理を行う同族会社を活用した方法として次の3種類が考えられます。
| (1)管理委託方式 |
:
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不動産オーナーが所有する不動産の管理を自分や親族の法人が行う方法。 |
| (2)サブリース方式 |
: |
不動産オーナーが賃貸物件を一括して法人に賃貸し、その物件を法人がさらに借家人へ転貸する方法。 |
| (3)不動産所有方式 |
: |
法人が賃貸物件の所有者となり、自ら賃貸を行う方法。 |
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